تفاوت مشاعات و مشترکات ساختمان در چه مواردی است؟

 تفاوت مشاعات و مشترکات ساختمان

مشاعات ساختمان و مشترکات ساختمان دو لفظی هستند که در ظاهر با هم شباهت دارند امّا در واقع و در مفهوم دارای تفاوت هایی هستند که در ادامه با هم بررسی می نماییم.

عموم و خصوص مطلق

در تملک آپارتمان‌ها دو لفظ مشاعات ساختمان و مشترکات ساختمان با دو معنی استفاده می‌شود که رابطه بین این دو معنی عموم و خصوص مطلق است.

در واقع کلیه مشترکات مشاع محسوب می شوند، ولی همه مشاعات مشترک نیستند که شاید بتوان گفت یکی از مهمترین تفاوت های بین مشترکات و مشاعات ساختمان ها همین موضوع است.

تعریف مشترکات ساختمان در قانون

ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها بیان می‌کند: قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

مفهوم ماده قانونی

در واقع از مفهوم این ماده قانونی چنین بر می‌آید قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به خص و یا مالک خاصی اختصاص داده نشده از مشترکات محسوب می‌شود.

لذا حیاط یا بامی که بواسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی احدی از واحد‌های آپارتمان قرار دارد (این موضوع تحت عنوان حق استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی بایستی قید گردد) بخشی از مشترکات نیست حال آنکه مالکیت آن، مشاع می‌باشد و حتی در تبصره ۳ ذیل ماده ۴ همان قانون، هزینه نگهداری از این قسمت‌ها به عهده دارنده حق استفاده اختصاصی است.

البته در بعضی موارد، تراس‌هایی که بام واحد‌های زیرین هستند، در صورت مجلس تفکیکی در مالکیت واحد استفاده کننده وارد می‌شوند که در این صورت نه تنها مالکیت اختصاصی دارد بلکه در تعیین قدرالسهم نیز دخیل هستند.

اصاله الاطلاق حکم به این موضوع دارد که خریدار هرآنچه که در قولنامه ذکر شدهاست را خریداری نموده و عدم اطلاع حق دیگری در قولنامه یا مبایعه نامه خسارتی برای خریدار محسوب نمی‌گردد.

همچنین معمولاً در قرارداد یا قولنامه خرید آپارتمان‌ها با حقوق متعلقه مطابق صورت مجلس تفکیکی به فروش می‌رسند.

اضافه بر این از ملازمات استفاده از هر چیزی، دسترسی به آن است و با توجه به خیار رویت طبعاً خریدار حق مطالبه چنین خسارتی را نخواهد داشت.